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REGIONEN

Einzelhandel in deutschen Mittelstädten und kleineren Großstädten

BEITRAG VON Dörte Nitt-Drießelmann

Mittelstädte (20.000 bis 100.000 Einwohner), in denen 2015 mehr als ein Viertel der deutschen Bevölkerung lebte, haben eine hohe Bedeutung als Standorte für den Einzelhandel. Fast jeder dritte Umsatz-Euro im Einzelhandel wird in einer Stadt dieser Größenordnung verausgabt (2016) und ein knappes Drittel aller Betriebsstätten im Einzelhandel ist hier zu finden. Zwar ging die Anzahl der Betriebsstätten in diesen Städten in den letzten Jahren leicht zurück, dennoch konnten insbesondere die kleinen Mittelstädte (20.000 bis 50.000 Einwohner) seit 2013 überproportionale Umsatzgewinne verbuchen. Wie jedoch sieht die Zukunft des Einzelhandels in den deutschen Mittelstädten aus? Wie stellen sich relevante soziodemografische und regionalökonomische Standortfaktoren, die Umsatzpotenziale und die Konkurrenzsituation vor Ort, alles Faktoren, die für den Einzelhandel bei der Beurteilung von Makrostandorten eine bedeutende Rolle spielen, dar?

In dem HWWI Policy Paper "Standortfaktoren und Einzelhandelsumsätze in kleinen und großen Mittelstädten sowie kleineren Großstädten" (100.000 bis 250.000 Einwohner) werden für wesentliche Standortfaktoren Durchschnittswerte über alle Städte der jeweiligen Gemeindegrößenklasse ermittelt und dargestellt. Darüber hinaus wird untersucht, ob sich in der jeweiligen Gemeindegrößenklasse Unterschiede in den Ausprägungen für besonders umsatzstarke Städte im Vergleich zu den sonstigen Städten ergeben. Da sich die Rahmenbedingungen für den Einzelhandel in den neuen Bundesländern in vielen Aspekten deutlich von denen der alten Bundesländern unterscheiden, werden diese gesondert analysiert und die Ergebnisse in einem Exkurs dargestellt. Auch Abweichungen in den Ausprägungen der Standortfaktoren von Mittelstädten und kleineren Großstädten der alten Bundesländer im Vergleich zu den größeren Großstädten (250.000 Einwohner bis 1.000.000 Einwohner) sowie den Millionenstädten (über 1.000.000 Einwohner) der alten Bundesländer werden in einem Exkurs thematisiert.

Bei der Überprüfung der Standortfaktoren, gestützt durch multivariate Analysen, haben sich mehrere soziodemografische und regionalökonomische Standortfaktoren sowie diverse Indikatoren der Einzelhandelswirtschaft als besonders relevant für die Umsatzstärke einer Mittelstadt beziehungsweise einer kleineren Großstadt der alten Bundesländer erwiesen:

Umsatzstarke Standorte für den Einzelhandel sind Städte,

  • in denen die Einwohnerzahl hoch ist und sich positiv entwickelt;
  • in denen der Anteil der Bevölkerung im erwerbsfähigen Alter hoch beziehungsweise der Altenquotient und das Durchschnittsalter niedrig sind und die auch künftig "jung" bleiben;
  • in denen die durchschnittliche Haushaltsgröße niedrig ist, die also einen hohen Anteil an 1- sowie 1-und 2-Personen-Haushalten aufweisen;
  • in denen die Bevölkerung heute und morgen über eine hohe einzelhandelsrelevante Kaufkraft (beziehungsweise verfügbares Einkommen) verfügt;
  • in die viele Beschäftigte einpendeln und in denen viele Übernachtungen im Fremdenverkehr registriert werden;
  • die eine hohe Einwohner-Arbeitsplatz-Dichte erzielen;
  • die wirtschaftsstark (Bruttoinlandsprodukt je Einwohner) sind und über hohe Steuereinnahmen verfügen;
  • die eine hohe Dichte an Betriebsstätten des Einzelhandels aufweisen, wobei die Anzahl der Beschäftigten je Betriebsstätte hoch sein sollte;
  • die attraktive Einkaufsorte sind, die also Kaufkraft aus dem Umland anziehen und für die sich somit ein Zentralitätsindex von höher als 100 errechnet;
  • in denen der Anteil des Nahrungsmitteleinzelhandels an allen Betriebsstätten des Einzelhandels niedrig ist;
  • die weit von Konkurrenzstandorten gleicher Ordnung beziehungsweise höherer Ordnung entfernt an der Peripherie beziehungsweise in weniger bevölkerungsdichten Regionen liegen (niedriges regionales Bevölkerungspotenzial).

Vorteilhaft wäre es für den Einzelhandel, wenn darüber hinaus an attraktiven Standorten noch niedrige Bruttolöhne und moderate Mietpreise zu zahlen wären. Dieses zusätzliche Kriterium kann in der Realität für Einzelhändler in Kombination mit den anderen oben aufgeführten Kriterien nur schwer erfüllt werden, da eine hohe Attraktivität von Einkaufsorten in der Regel mit einer hohen Nachfrage nach Einzelhandelsflächen und damit mit hohen Nettokaltmieten für den Einzelhandel einhergeht.

Nicht alle Standortfaktoren sind für jedes Einzelhandelsunternehmen gleich relevant. Die Auswahl und Gewichtung der für das jeweilige Unternehmen bedeutsamen Standortfaktoren variiert nach Sortiment, Vertriebsform und Größe des Unternehmens. Unterschiede bestehen auch, wenn Standorte für bereits angesiedelte Unternehmen beziehungsweise für Neuansiedlungen zu bewerten sind. Eine erfolgsversprechende Vorgehensweise für Einzelhandelsunternehmen oder Investoren zur Bestimmung der Attraktivität einzelner Standorte auf Makroebene besteht darin, Ausschlusskriterien und Mindeststandards zu definieren und anschließend alle Standorte, die die gesetzten Mindestanforderungen erfüllen, einem Ranking beziehungsweise Scoring-Verfahren zu unterziehen. Alternativ kann auch ein stufenweises Selektionsverfahren durchgeführt werden, das im Rahmen der Studie exemplarisch für kleine Mittelstädte auf Basis von fünf Standortindikatoren durchgeführt wurde.

Insgesamt kann festgestellt werden, dass jede Gemeindegrößenklasse in der Durchschnittsbetrachtung förderliche und weniger vorteilhafte Ausprägungen in den für die Umsatzstärke des  Einzelhandels relevanten Standortfaktoren aufweist. Auffällig ist, dass in den kleinen Mittelstädten und den kleineren Großstädten die Spreizung zwischen sehr positiven (++ Bewertung) und sehr negativen (-- Bewertung) bewerteten Ausprägungen stärker als in den großen Mittelstädten ausfällt, die bei sehr vielen Standortfaktoren Werte zwischen den kleinen Mittelstädten und den kleineren Großstädten erzielen. Die Stärken- und Schwächen-Profile der verschiedenen Gemeindegrößenklassen machen in der Durchschnittsbetrachtung strukturelle Unterschiede sichtbar und schaffen für Einzelhändler und Investoren erste Orientierungsmöglichkeiten bei Standortentscheidungen. Sie zeigen auf, welche Standortfaktoren mit hoher Wahrscheinlichkeit Chancen auf höhere Umsätze versprechen oder Risiken beinhalten beziehungsweise auf welche Standortfaktoren bei der weiteren Analyse besonders zu achten wäre. 

Kleine Mittelstädte

++

Nettokaltmieten im Einzelhandel, Höhe der Bruttolöhne

+

Künftige Bevölkerungsentwicklung, künftige Entwicklung der verfügbaren Einkommen, Einwohner je Betriebsstätte, Beschäftigtenquote, einzelhandelsrelevante Kaufkraft je Einwohner

-

Anteil Bevölkerung im erwerbsfähigen Alter, Durchschnittsalter, Haushaltsgrößen, Wirtschaftskraft der Gemeinden, Einzelhandelsumsatz je Einwohner, Zentralität

--

Bevölkerungszahl, Einwohner-Arbeitsplatz-Dichte, Einzelhandelsumsätze je Gemeinde

Große Mittelstädte 

 + 

Nettokaltmieten im Einzelhandel, Höhe der Bruttolöhne, Einwohner je Betriebsstätte, Einpendler und Touristen zu Einwohnern

-

Bevölkerungszahl, künftige Bevölkerungsentwicklung, Einwohner-Arbeitsplatz-Dichte,

Einzelhandelsumsätze je Gemeinde, Anteil Bevölkerung im erwerbsfähigen Alter, Durchschnittsalter, Haushaltsgrößen, Wirtschaftskraft der Gemeinden, Umsatz im Einzelhandel je Vollzeitäquivalent

--

künftige Entwicklung der verfügbaren Einkommen


Kleinere Großstädte

++

Umsatz im Einzelhandel je Einwohner, Zentralität, Einpendler und Touristen zu Einwohnern

+

Bevölkerungszahl, Anteil Bevölkerung im erwerbsfähigen Alter, Einwohner-Arbeitsplatz-Dichte

-

Beschäftigtenquote, Steuereinnahmen, Nettokaltmieten

--

Künftige Bevölkerungsentwicklung, künftige Entwicklung der verfügbaren Einkommen, einzelhandelsrelevante Kaufkraft je Einwohner, Entwicklung der Anzahl der Betriebsstätten je Gemeinde

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Autorin

Dörte Nitt-Drießelmann

Studie

HWWI Policy Paper 109 "Standortfaktoren und Einzelhandelsumsätze in kleinen und großen Mittelstädten sowie kleineren Großstädten"