Die Immobilienpreise in Deutschland steigen seit Jahren, besonders in den Ballungsräumen. Droht der Markt zu überhitzen? Ein Gradmesser ist das Verhältnis von Kauf- zu Mietpreisniveau. Ein Blick in den Postbank Wohnatlas zeigt, dass in 158 von 401 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten die Wohnungspreise noch vergleichsweise moderat, in den Großstädten aber überdurchschnittlich hoch ausfallen. In der Analyse hat das Hamburgische WeltWirtschaftsInstituts (HWWI) für die Postbank die Immobilienangebote untersucht. Messinstrument für das Verhältnis von Mieten zu Kaufpreisen ist der so genannte Vervielfältiger. Wie viele durchschnittliche Jahresmieten kostet eine Eigentumswohnung im Schnitt? In die Berechnungen gingen durchschnittliche Kauf- und Mietpreise des Jahres 2019 ein.
Große Unterschiede in Deutschland
Je niedriger der örtliche Vervielfältiger ausfällt, desto höher die Ertragschancen für den Käufer. Das gilt sowohl für Selbstnutzer, die keine Mieten mehr zahlen möchten, wie auch für Vermieter, die mit den Mieteinnahmen die Immobilie finanzieren wollen. Bundesweit reicht die Spanne von elf Jahresnettokaltmieten im Burgenlandkreis in Sachsen-Anhalt bis zu knapp 72 im Landkreis Nordfriesland an der Nordsee, zu dem die begehrten Lagen auf Sylt, Föhr und Amrum gehören.
Im Schnitt über alle deutschen Kreise und kreisfreien Städte lag der Vervielfältiger 2019 bei 24. Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet das einen Anstieg um gut eine Jahresmiete: 2018 wurden durchschnittlich knapp 23 Jahresnettokaltmieten für den Wohnungskauf fällig. Damit sind die Kaufpreise insgesamt also stärker gestiegen als die Mieten.
Ein Blick auf die Top 10 der deutschen Landkreise und kreisfreien Städte zeigt, dass die Immobilienpreise besonders den Küsten- und Alpenregionen die Mieten abhängen. Die bereits sehr hohen Vervielfältiger des Jahres 2018 wurden 2019 nochmals übertroffen. Niedrige Vervielfältiger finden sich vor allem in der Mitte Deutschlands.
Überhitzungstendenzen in den Big Seven?
Auch in den so genannten Big Seven, den sieben größten deutschen Städten, liegen die Vervielfältiger auf hohem Niveau – und sind im Vergleich zum Vorjahr noch einmal gestiegen. In Berlin und Hamburg werden für Käufer rund 36, in München sogar 37 Jahresnettokaltmieten fällig. Besonders steil angestiegen im Verhältnis zu den Mieten sind die Immobilienpreise in Hamburg und Berlin: Im Vorjahr mussten Käufer im Schnitt noch knapp drei Jahresmieten weniger berappen.
Gemischtes Bild in deutschen Großstädten ab 100.000 Einwohnern
Aber auch in deutschen Großstädten abseits der Big Seven liegen die Kaufpreise 2019 im Vergleich zu den Mieten auf hohem Niveau. Mehr als 30 Jahresmieten werden beispielweise in Rostock, Potsdam, Regensburg und Lübeck für den Wohnungskauf fällig. Im Schnitt liegt der Vervielfältiger in Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern bei knapp 25 Jahresmieten. Günstige Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten gibt es etwa in Gelsenkirchen (Vervielfältiger 15,9), Salzgitter (16,7), Bremerhaven (17,5), Duisburg (18,1) oder Herne (18,3). In insgesamt 24 Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern liegt der Vervielfältiger unterhalb von 22,5.
Auszug aus der Pressemitteilung der Postbank vom 27. August 2020
